[정준호의 부동산과 사회경제]새 정부 출범 초부터 들썩이는 집값…개입과 인내 사이 균형점 찾아야 > 갤러리

최근 서울 아파트 가격이 주간 기준으로 6년9개월 만에 최대 상승폭을 기록했다는 보도가 나왔다. 이 상승세가 수도권과 전국으로 확산될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 한국은행은 올해 성장률 전망치를 1.5%에서 0.8%로 낮추면서, 인하폭의 절반 이상(0.4%포인트)이 건설투자 부진 탓이라고 지적했다. 실제 건설투자의 성장 기여도는 전년 동기 대비 2024년 2분기 -0.2%포인트에서 2025년 1분기 -1.6%포인트로 더욱 악화되었다. 아울러 7월에 시행될 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 대출 규제를 앞두고 대출 수요가 막바지에 달하고 있기도 하다.
새 정부는 경기 부양을 위해 ‘재정 확장·통화 완화’를 내세우고 있다. 그러나 과거 민주당 정부 시절 집값 상승 경험을 바탕으로 시장이 이를 과도하게 선반영하고 있다. 실제로 2018년 이후 통화량(M2)과 서울 아파트 가격의 동조화는 더욱 뚜렷해져, 저금리·완화적 통화정책이 부동산 시장에 여유 자금을 유입시켰음을 보여준다. 다만 이런 학습효과 프레임은 전 정부의 정책 효과를 깊이 있게 분석·대응하지 못하게 하고, 당시 성장률이 상대적으로 높았던 경제 환경을 현재의 0%대의 경제 환경과 혼동케 한다.
노무현 정부 초기에는 이전 정부의 완화적 부동산 정책을 그대로 유지한 채 카드 사태 해결에 집중했다. 문재인 정부는 전세 대출 완화 등 이전 정부 정책 효과를 시의적절하게 검토하지 않아, 시장에 부작용을 남겼다. 윤석열 정부는 생애 최초 주택 구매자의 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 높이고 후순위 대출을 허용해, 가령 4억원의 자기 자본에 갭투자와 후순위 대출을 더하면 20억원 규모의 주택도 사들일 수 있게 했다. 새 정부는 이와 같은 전 정부의 정책 유산을 얼마나 여러모로 검토·대응하고 있는지 궁금하다. 다만 이들 정책은 주거 약자를 위해 도입된 것이어서, 문재인 정부 시기 전세대출처럼 강도 높은 규제 적용이 정치적으로 부담스러울 수 있다. 한편 새 정부는 대선 공약으로 ‘세금으로 집값을 잡지 않겠다’고 밝혔는데, 이는 시장에 대한 전략적 인내를 유지하겠다는 신호로 해석될 여지가 있다.
추가 금리 인하 기대에 따른 화폐가치 하락 우려로 가치 보전을 위한 헤징(위험회피) 수요가 강남권 부동산 등 희소 자산으로 향하고 있다. 최근 한은 보고서에 따르면 이러한 헤징 경향은 ‘30대 이하·남성·기혼·4인 이상 가구·총자산이 적은 가구’에서 뚜렷하다. 한편 새 정부의 재정 지출 확대 예고가 국채 발행 증가를 이미 시장에 선반영했는지는 정확히 알 수 없지만, 국채 금리는 4월 말 저점 이후 미 국채와 마찬가지로 다시 상승하고 있다. 특히 5년물·10년물 국채 금리는 주택담보대출 금리 산정 기준이므로, 이 추세가 지속되면 가계부채 부담이 더욱 가중될 수 있다. 또한 미국의 한국에 대한 ‘환율 관찰 대상국’ 지정으로 향후 통상·관세 협상이 한국 경제에 미칠 영향을 예측하기가 한층 어려워지고, 급변하는 중동 등 지정학적 불안 요인은 세계 금융시장에 긴장감을 더하고 있다. 한은 총재는 심화하는 경기 침체로 추가 금리 인하 가능성을 언급했으나, 여전히 남아 있는 리스크가 순식간에 낙관적 기대를 무너뜨릴 수 있다.
공급 부족 전망은 현재 부진한 건설 경기와도 무관치 않다. 최근 건설 경기 침체는 고금리, 인건비·원자재 등 공사원가 상승, 저출생·고령화에 따른 수요 감소, 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 사업 구조조정 지연 및 지방 부동산 시장 위축 등 여러 요인이 복합 작용한 결과다. 그런데 내수 회복을 겨냥한 향후 경기 부양책에 건설투자가 얼마만큼 포함될지가 초미의 관심사다. ‘성장’을 내세운 새 정부가 이를 과도하게 추진하면 오히려 시장 왜곡과 같은 부작용이 발생할 수 있으며, 새 정부가 과감히 추진하려는 AI 혁신 산업 투자가 자칫 쪼그라들 수도 있다.
새 정부는 ‘주가지수 5000 시대’를 선포하며 증시 전반의 제도 개혁을 약속했으나, 그 실행에는 시간이 필요하다. 미 주식 투자와 가상자산 수익이 강남 아파트로 흘러갔던 것을 보면 증시가 단기간에 부동산 대체 투자처로 자리 잡기는 쉽지 않다. 새 정부는 이런 상황에서 부동산 가격 상승을 정책 개입으로 억제할지, 시장에 대한 전략적 인내를 발휘할지, 그 중간에서 미묘한 균형점을 찾아야 할지 간단치 않은 선택에 직면해 있다.
김민석 국무총리 후보자가 25일 야당이 제기한 재산 등록 누락 의혹에 대해 “제2의 논두렁 시계라고 표현할 수 있는 프레임을 만들어 계속 지적한다”고 말했다.
김 후보자는 이날 국회에서 열린 인사청문회에서 청문회 소감을 묻는 오기형 더불어민주당 의원 질의에 “이전에 공개된 자료만을 가지고도 한 해에 6억을 모아서 장롱에 쌓아놨다고 볼 수 없는 것을 누구 눈에는 장롱에 쌓아놓은 것처럼 (주장한다)”며 이같이 말했다.
국민의힘은 김 후보자가 최근 5년간 5억원을 벌었고 추징금 완납 등으로 13억원을 썼는데, 이 중 6억원이 소명되지 않는다고 주장한다.
김 후보자가 말한 ‘논두렁 시계’는 지난 2009년 ‘박연차 전 태광실업 회장이 노무현 전 대통령 부부에게 스위스 명품 시계를 뇌물로 제공했고 권양숙 여사가 봉하마을 논두렁에 이를 버렸다’는 내용의 보도를 말하는 것으로 보인다. 해당 보도는 검찰의 피의사실 공표 문제를 보여주는 대표적 사례로 거론된다.
김 후보자는 “그것이 공당인 국민의힘에 의해서 현수막에 붙여지고 있는 상황이어서 청문회의 의미 자체가 무색해지는 것이 아닌가 싶은 걱정이 든다”며 “이런 방식은 과거에 봤던 정치 검사들의 조작에 해당하는 경우에는 모르겠지만 청문회에서 통상적인 국회의원들이 하는 것은 적당치가 않다”고 말했다.
그는 재산 등록 누락 의혹이 검찰에 고발돼 수사 중인 데 대해서는 “이것이 과연 정당한가에 대한 궁금증이 있었다”고 말했다. 그는 “죄송하게도 조작질이라는 표현밖에 쓸 수 없었다”며 “결론적으로 저는 내야 할 것은 다 내고 털릴 만큼 털렸다고 생각한다”고 말했다.
김 후보자는 과거 정치자금법 위반 유죄 판결에 대해서도 재차 검찰의 표적사정 때문이라고 책임을 돌렸다. 그는 “야당 위원들이 수상한 자금이라고 표현하시는 대부분은 저에 대한 표적사정에서 시작된다”며 “이 문제를 정리하기 위해서 당시 돈을 제공했던 기업과 검찰, 검사까지도 증언으로 할 수 있게 증인으로 불러주셨으면 했는데 안타깝게도 채택되지 않았다”고 말했다.
그는 또 “다행히 윤석열씨가 포함된 우검회라는 조직이 검찰 내 하나회 조직 같은 것들이 관련돼 있었다는 것이 청문회 시작 후에 나와서 저도 다행스럽게 지켜보고 있다”고 말했다.
주진우 국민의힘 의원은 김 후보자의 출판기념회 수입과 경조금, 장모의 증여 등으로 모인 총액 6억원 가량을 ‘쟁여놓았다’고 자신이 표현한 데 대해 “한꺼번에 받았다는 뜻이 아니라 따로 떼어놓아 보관한다는 뜻”이라며 “솔직히 말씀드려서 국민들이 쉽게 아시라고 재미있게 쓰려고 정치 풍자적으로 썼다”고 말했다.
김 후보자는 “정확하게 사실에 대한 오인을 불러일으키는 것”이라며 “한국적인 정서에 아주 탁월한 전통인 풍자로 비교할 수는 없고 엄격한 의미에서의 조작으로 규정하는 것이 정확하다”고 반박했다.
국민의힘 소속 이종배 인사청문특위 위원장은 “뜯어 보면 주 의원 얘기가 맞고 모아서 보면 김 후보자 주장하는 것도 일리가 있다고 보시는 국민들도 있으리라고 생각된다”며 “국민들 판단에 맡기겠다”고 말했다.
전용기 민주당 의원은 “조작된 프레임으로 현금 6억원을 장롱에 쌓아둔 사람이라고 매도하기 시작했다”며 “프레임을 먼저 씌워놓고 작업을 쳐서 그 사람의 문제가 나올 때까지 (캐내는) 특수통 검사들의 나쁜 장난질을 누가 하고 있나”라고 주 의원을 비판했다.
금요일인 27일에는 전국 내륙을 중심으로 낮 기온이 30도 이상으로 올라 덥겠다. 출근길 수도권을 중심으로 약한 빗방울이 내리는 곳이 있겠다.
기상청은 이날 남부지방을 중심으로 최고 체감온도가 31도 이상, 특히 일부 전라권과 경상권에는 최고 체감온도가 33도 이상으로 오르는 곳이 있겠다고 예보했다.
또 새벽부터 오전 사이 경기 북부에 비가 내리고 서울과 그밖의 수도권에는 0.1㎜ 미만 빗방울이 내리는 곳이 있겠다. 이날 중부지방과 전북은 대체로 흐리겠으나 그 밖의 지역은 가끔 구름 많겠다.
이날 아침까지 전남 해안을 중심으로 가시거리 200m 미만 짙은 안개가 끼는 곳이 있겠고, 그 밖의 서해안과 내륙, 경남 남해안을 중심으로 가시거리 1㎞ 미만 안개가 끼는 곳이 있겠다. 해안에 있는 교량, 내륙 강이나 호수, 골짜기 주변, 터널 입·출구 등에서 안개가 더욱 짙게 낄 수 있어 교통안전에 유의해야겠다.
아침 최저 기온은 18~23도로 전날과 비슷하겠다. 낮 최고 기온은 26~32도로 예상된다.
주요 도시 예상 최고 기온은 서울 27도, 인천 26도, 춘천 27도, 강릉 30도, 대전 30도, 대구 32도, 전주 32도, 광주 31도, 부산 28도, 제주 31도로 예상된다.
미세먼지 농도는 원활한 대기 확산으로 전 권역이 ‘좋음’~‘보통’으로 전망된다.
오는 28일부터 서울을 비롯해 수도권 전역에서 2주택자 이상 보유자가 추가로 주택을 구입하려는 목적의 대출이 제한된다. 이 지역에선 1주택자라도 6개월 이내 기존 주택을 처분해야 하고 대출금도 최대 6억원까지만 나온다. 부동산 시장 안팎에선 과거 문재인 정부 때 나온 ‘8·2’ 대책보다 더 강력한 규제책이라는 평가가 나온다.
금융위원회 등 정부는 27일 정부서울청사에서 관계기관 합동 긴급 가계부채 점검회의를 열고 실거주 목적이 아닌 경우 추가 주택 구입 수요를 차단한다는 내용의 ‘가계부채 관리 강화방안’을 발표했다. 이날 발표한 제도는 오는 28일부터 바로 시행한다. 서울의 부동산 가격이 역대 최대 상승폭을 기록하자 정부가 집값 급등세를 막기 위한 긴급 규제를 내놓은 것이다.
정부는 우선 가계대출 총량 관리 목표를 올해 하반기부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축한다. 정책대출도 연간 공급계획 대비 25%를 줄인다. 정부는 이 조치로 하반기에 10조원, 연간 20조원 이상의 가계대출을 줄일 수 있을 것으로 예측했다.
이를 위해 정부는 수도권에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입 하는 경우에는 추가 주택구입 목적 주담대를 금지한다.
1주택자는 기존 주택을 6개월 이내 처분할 경우에만 대출을 받을 수 있다. 이 경우 무주택자와 동일하게 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용한다.
여기에 해당 지역에서 주택담보대출의 최대 한도도 6억원으로 제한키로 했다. 고가 주택 구입에 과도하게 빚을 내지 말라는 의미다. 금융당국이 금리 4.0%·만기 30년 분활상환을 가정해 규제 시행 전후 대출 가능액을 비교한 결과, 연봉 2억원 차주가 20억원 주택을 구입할 때 종전 주담대로 받을 수 있는 금액은 13억9600만원이었지만, 앞으로는 6억원밖에 받을 수 없다.
다만 중도금 대출은 제외되고 잔금대출로 전환시에는 6억원 한도가 적용된다.
생애 최초 주택구입 목적의 주택담보대출의 LTV도 80%에서 70%로 강화된다. 특히 이는 디딤돌과 보금자리론 등 정책대출에도 동일하게 적용된다. 디딤돌(1개월 내) 제외 6개월 내 전입 의무도 생긴다. 청년·신혼부부·신생아 등을 대상으로 하는 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 정책대출의 최대 한도도 축소된다.
특히 이날 정부의 발표는 총부채원리금상환비율(DSR) 등 기존 규제를 우회해 대출을 더 받는 경우를 차단하자는 취지가 잇따라 담겼다.
수도권에서 보유주택을 담보로 하여 생활비 등 조달목적으로 대출받는 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억원으로 제한한다. 특히 수도권·규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 차주는 해당 주택을 담보로 한 생활안정자금 목적의 주택담보대출이 아예 금지된다.
이 지역에서 주택담보대출 만기도 30년 이내로 제한한다. 현행은 만기를 40~50년으로 늘려서 대출 한도가 늘어나는 효과가 있었다.
이 지역에서 ‘갭투자’ 목적의 전세대출도 금지된다. 전세대출 심사시 임대차계약서 상 임대인과 임차주택 소유주가 다른 경우 취급을 금지한다는 뜻이다. 신용대출 한도도 차주별 연소득 이내로 제한한다.
정부는 매주 가계부채 점검회의를 열어 이번 조치의 이행 과정을 살핀다는 방침이다. 주택시장 움직임을 예의주시하며 필요시 규제지역을 추가 지정할 가능성도 배제하지 않고 있다.
권대영 금융위 사무처장은 “필요시 규제지역 LTV 추가 강화, DSR 적용 대상 확대 등 준비된 추가 조치를 즉각 시행하겠다”고 말했다.

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